Tento článek vysvětluje, na co si dát pozor při pronájmu bytu v České republice. Uvádí body, které musí být v nájemní smlouvě, vysvětluje vaše práva jakožto nájemce a práva pronajímatele, různé druhy nájmů a plateb a způsob zrušení nájemní smlouvy.

 

Byt v ČR lze pronajmout od obce nebo města nebo od jiného vlastníka. Nájem bytu v České republice upravuje zákon a náležitosti stanoví občanský zákoník.

Podepsání nájemní smlouvy

Věnujte prosím zvýšenou pozornost podpisu nájemní smlouvy. Pokud si něčím nejste jisti, kontaktujte prosím právníka, než cokoliv podepíšete.

Můžete se setkat i s nabídkou smlouvy pod jiným názvem než „nájem bytu“. Pokud není v rozporu s občanským zákoníkem, je stále platná, ale je méně právně chráněna.

Ten, kdo pronajímá a obývá byt, bude v nájemní smlouvě uveden jako nájemce a vlastník domu nebo bytu jako pronajímatel .

Nájemní smlouva musí obsahovat:

  1. Popis bytu, jeho vybavení a rozsah jeho využití (některé prostory mohou patřit k jednomu bytu a některé mohou být společné pro více bytů). To znamená:
    • Přesná adresa,
    • číslo bytu v domě,
    • Patro,
    • Počet pokojů,
    • Vybavení (koupelna a WC).
    • Ostatní prostory patřící k bytu (např. balkon, sklep atd.)
  2. Kalkulace nájemného a plateb za služby spojené s užíváním bytu (např. vytápění, teplá voda, odvoz odpadu, používání výtahu, odvoz odpadních vod atd.)
  3. Způsob placení nájemného a plateb za služby spojené s užíváním bytu
  4. Doba trvání smlouvy:
    • Doba určitá (standardní datum ukončení) – je možné zahrnout možnost jejího prodloužení
    • Na dobu neurčitou (datum ukončení není uvedeno) – smlouva platí do ukončení dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem nebo výpovědí jednoho z nich druhému
  5. Ustanovení o výši zálohy (Více níže v textu)
  6. Jakákoli konkrétní ujednání, na kterých se s pronajímatelem dohodnete (např. úhrada oprav v bytě, úklid venkovních prostorů bytu, podmínky prodloužení nájmu apod.) – nelze dohodnout nic, co by bylo v v rozporu se zákonem (např. v nájemní smlouvě nesmí být uvedena jiná výpovědní lhůta, než je stanovena zákonem, nebo ukončení nájmu či uložení zákazu návštěvy apod.)

Další dokumenty, které jsou obvykle dodatkem k nájemní smlouvě:

  1. Evidenční list – uvádí osoby, které s nájemcem v bytě bydlí (v případě nájmu na dobu určitou je možné, že evidenční list není součástí)
  2. Informace o předání bytu – uvedení data předání a stavu bytu (např. vybavení bytu, stav vody, měřiče tepla atd.)

Při předání bytu by Vám měl pronajímatel předat 2 klíče – 1 od bytu a 1 od hlavních vchodových dveří. Tyto klíče můžete mít pouze vy. Nikdo nemá právo vstoupit do bytu bez vašeho souhlasu, s výjimkou nouzové situace.

Nepotřebujete souhlas pronajímatele ohledně dalších lidí, se kterými chcete bydlet. Musíte však oznámit pronajímateli, kolik osob bude v bytě bydlet.

V bytě je povolena dlouhodobá návštěva. Pokud ale trvá déle než 3 měsíce, měli byste to oznámit pronajímateli.

Tyto osoby navíc budou zahrnuty do kalkulace vyúčtování služeb.

Pokud vám za ubytování platí osoba, která s vámi bydlí ve vašem bytě, znamená to, že byt pronajímáte do podnájmu. V tomto případě potřebujete písemný souhlas pronajímatele.

 

Smlouva o složení kauce

Pronajímatel vás může požádat o zaplacení zálohy. Zákon omezuje výši kauce – nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného .

Pronajímatel musí kauci použít pouze na účely spojené s užíváním bytu. To znamená, že peníze by měly být použity především na drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu. Kauce by měla být nájemci vrácena do jednoho měsíce po ukončení nájmu.

 

Práva a povinnosti

Práva a povinnosti nájemce:

  • Máte právo bydlet v bytě a užívat společné prostory domu (sklep, půda, chodby a jiné) podle pravidel stanovených nájemní smlouvou,
  • Máte právo využívat služby v bytě (např. voda, teplo, výtah atd.),
  • Máte povinnost zaplatit sjednanou výši nájemného ve sjednané lhůtě,
  • Máte povinnost respektovat práva ostatních nájemců a pronajímatele,
  • Máte povinnost oznámit pronajímateli závady v bytě a nutné opravy, které hradí pronajímatel.

Práva a povinnosti pronajímatele:

  • Povinnost odevzdat byt ve stavu způsobilém k obvyklému užívání,
  • Právo provádět jakékoliv stavební úpravy v bytě se souhlasem nájemce,
  • Právo vstoupit do bytu za účelem kontroly stavu bytu.

Platba za opravu:

Velké opravy, rekonstrukce a renovace bytu jsou v kompetenci pronajímatele. Drobné opravy jsou v kompetenci nájemce. Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vybavení, jejichž cena nepřesáhne 300 Kč.

Hlavní změny v bytě:

Větší změny a úpravy v bytě můžete provádět pouze se souhlasem pronajímatele. I když tyto úpravy provádíte na vlastní náklady. Některé úpravy mohou vyžadovat souhlas stavebního úřadu (např. úpravy vodovodního, elektrického nebo plynového potrubí, stavebních nebo zazdících oken, dveří atd.)

Pronajímatel může provádět změny a úpravy bytu se souhlasem nájemce.

 

Nájemné a platby

Existuje několik způsobů stanovení nájemného:

  1. Dohodnutý nájem
    • Je stanoveno vzájemnou dohodou. Tento typ nájemného není ošetřen žádným předpisem a lze jej stanovit v libovolné výši. Sjednané nájemné může být zvýšeno v závislosti na pravidlech uvedených ve smlouvě.
  2. Řízené nájemné
    • Využívá se především u bytů pronajatých na starší nájemní smlouvy. Zvýšit nájemné může pronajímatel pouze jednou ročně a musí to být v souladu se zákonem. Pokud pronajímatel zvýší nájemné, musí o tom nájemce písemně informovat alespoň 3 měsíce předem.
  3. Platby
    • Dále jste povinni platit za služby spojené s užíváním bytu (topení, voda, odvoz odpadních vod atd.). Za tyto služby platíte zálohu jednou měsíčně. Jednou ročně se tyto služby spočítají a vy buď zaplatíte případné dlužné platby, nebo vám pronajímatel případné přeplatky vrátí.
    • Nájemné a zálohy na služby se platí měsíčně. Termín je stanoven po vzájemné dohodě. Nezaplatíte-li nájemné a zálohy na služby do 5 dnů od stanoveného termínu, jste povinni uhradit poplatek z prodlení.
    • Platbu za elektřinu a plyn obvykle provádíte přímo poskytovateli po registraci u organizace.
  4. Slevy
    • V některých případech vám může být poskytnuta sleva na nájemném. Stává se to například tehdy, když pronajímatel neprovede v bytě opravu, za kterou zodpovídají. Pokud to ovlivní užívání bytu, máte právo na slevu z nájemného a služeb. Sleva se vypočítává dle občanského zákoníku

Jak zrušit nájem bytu?

Existuje několik způsobů, jak lze nájemní smlouvu ukončit nebo zrušit:

Do uplynutí stanovené doby:

Pokud byl nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou a nedošlo k dohodě o jejím prodloužení, je nájem bytu ke stanovenému datu ukončen. Na náhradní ubytování nemáte nárok.

Na základě písemné dohody:

Mezi vámi a pronajímatelem lze kdykoli uzavřít písemnou dohodu o ukončení nájemní smlouvy.

Písemným oznámením:

Pokud chcete nájemní smlouvu ukončit, musíte sepsat písemnou výpověď. Výpověď musí obsahovat datum, ke kterému má nájem skončit. Musí být předán pronajímateli nejpozději 3 měsíce před datem ukončení. Nemusíte uvádět důvod ukončení nájmu.

Pokud si pronajímatel přeje ukončit nájemní smlouvu, může tak učinit pouze z důvodů uvedených v občanském zákoníku. Z určitých důvodů potřebují také souhlas soudu. Tyto zahrnují:

  • Pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela/manželku nebo rodinné příslušníky,
  • Nájemce pracoval pro pronajímatele a pracovní doba skončila,
  • Byt nebo dům je třeba využívat pro veřejné zájmy,
  • Byt nebo dům vyžadují opravy,
  • Byt souvisí s nebytovými prostory a majitel těchto prostor si přeje byt užívat.

V případě výše uvedených důvodů máte nárok na náhradní byt.

V následujících případech pronajímatel nepotřebuje souhlas soudu a vy nemáte nárok na náhradní byt:

  • Pokud vy nebo osoby, které s vámi bydlí, porušují zásady správného chování v budově, přestože jste byli písemně upozorněni,
  • Pokud porušíte své povinnosti z nájmu, zejména proto, že jste nezaplatili nájemné a služby,
  • Pokud máte dva a více bytů,
  • Pokud byt bezdůvodně neužíváte nebo jen zřídka,
  • Pokud je byt určen pro osoby se zdravotním postižením a Vy nejste.

Pokud se domníváte, že výpověď od pronajímatele je neplatná, můžete na jejich obranu podat stížnost u soudu.

 

V ostatních případech nájem bytu končí i smrtí nájemce (pokud nájem nepřechází na jiného člena jeho domácnosti). Může skončit i zničením bytu.

Při ukončení nájmu je důležité sepsat Předávací protokol, kde potvrdíte předání bytu a jeho stav. Do protokolu je nutné zaznamenat i odečty měřičů tepla a vody spolu s vyúčtováním a případnými dluhy.

Kdy pronájem nekončí:

  • Pokud se rozhodnete byt vyklidit – nájem automaticky nekončí.
  • Nájem také nekončí změnou pronajímatele.

 

Pokud se chcete dozvědět více informací, můžete nahlédnout do tohoto dokumentu.

Zdroj:

www.mzv.gov.cz